Silvio Fernandes | Saiba qual a diferença entre condomínio e loteamento fechado



Foto: Condomínio Riverside | Divulgação

A necessidade de viver com mais segurança motiva as pessoas a buscarem casa a venda em condomínios fechados. Ao pesquisar o mercado deparam-se com inúmeras ofertas, inclusive imóveis, em loteamentos fechados – que podem facilmente ser confundidos com um condomínio.

Como alguns loteamentos fechados, no período de vendas, mantêm uma estrutura de segurança com guarita para controle de acesso e monitoramento por câmeras, além de oferecer áreas de lazer, fica fácil confundi-lo com um condomínio fechado. Você sabe diferenciar esses tipos de empreendimentos imobiliários?

Condomínio e loteamento têm leis específicas

O primeiro passo é conhecer a legislação, pois para cada empreendimento existem leis específicas. A lei 6.766/79 dispõe sobre parcelamento de solo urbano (loteamentos), classificando o loteamento fechado com uma gleba subdividida em lotes edificáveis, na qual serão abertas vias públicas. A lei 4.591/64 é restrita à condomínios fechados, com finalidade residencial ou não. O condomínio também é regido pelo Código Civil (artigos 1331 a 1358). Os loteamentos estão enquadrados nos artigos 53 ao 61 do Código Civil (capítulo II), segundo Evandro Silva, proprietário da imobiliária Nero Imóveis.

Áreas privativas e espaços comuns

Ao comprar um terreno em um condomínio fechado, você estará adquirindo a fração ideal da área, o que abrange, além do terreno de uso privativo, espaços de uso comum como a estrutura de lazer (quadras, playground, piscina, salão de festas), áreas verdes, praças e as vias de acesso. Existe controle de acesso, ou seja, só podem entrar no condomínio as pessoas autorizadas por moradores e responsáveis pela administração.

Mas ao adquirir um terreno em loteamento fechado, você só terá direito sobre seu próprio lote, pois, quando a prefeitura aprova o sistema viário, o acesso é livre à população. O que poderá ocorrer é um controle de circulação, ou seja, para quem não reside ou trabalha no loteamento fechado, a entrada é liberada mediante apresentação de documentos.Não existe restrição à entrada no loteamento fechado. A prefeitura pode conceder o direito de uso ao loteamento fechado, porém, a qualquer momento, a municipalidade poderá reverter esse consentimento.

Administração de áreas comuns em condomínios e loteamentos

Quando um loteamento fechado é aprovado é criada também uma associação, com a qual a prefeitura poderá assinar o contrato de comodato para o fechamento do loteamento e autorizar a instalação de portaria para controlar o acesso. Dessa forma, a responsabilidade pela manutenção do sistema viário passa ao loteamento enquanto vigorar a concessão de uso.

Esta associação poderá cobrar, dos moradores, a taxa de manutenção e custear outras melhorias para o empreendimento como uma área de lazer privativa, mas os moradores não são obrigados a fazer parte da associação. Entretanto, observe, antes de comprar um imóvel em loteamento fechado se consta uma cláusula de condição no memorial descritivo e na minuta do contrato de compra e venda sobre a existência de associação de moradores com a finalidade de prestar serviços aos proprietários de lotes.

Quanto ao condomínio fechado, existe a obrigatoriedade do pagamento da taxa de condomínio para a manutenção das áreas comuns. O condômino que deixar de efetuar o pagamento torna-se inadimplente perante o condomínio e estará sujeito a várias penalidades, inclusive a perda do patrimônio para quitar os débitos, via execução judicial.

Devido à existência de infraestrutura de uso comum dos condôminos, o condomínio precisa ter uma administração para controlar a arrecadação da taxa mensal e gerenciar os serviços de manutenção. Tudo isso é realizado pelo síndico. No loteamento, a figura do administrador existe quando há uma associação encarregada de prestar serviços aos proprietários.

Quem mora em condomínio tem que seguir o que for decidido em convenção e o que estiver contido no regulamento interno. Já os moradores de loteamento fechado seguem os dispositivos do estatuto social. O Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) é cobrado sobre a fração ideal de imóvel em condomínio fechado (isto inclui as áreas privativa e comum). O morador de loteamento fechado paga IPTU relativo ao seu imóvel (terreno ou terreno + casa), pois as áreas comuns são consideradas públicas.

Antes de fechar a compra do imóvel, consulte o cartório de registro de imóveis e a prefeitura para obter informações sobre o empreendimento, se é um condomínio ou loteamento fechado, se está totalmente legalizado ou ainda existem pendências que poderão trazer complicações futuras aos compradores.

Outro detalhe importante: consulte todas as cláusulas do contrato de compra e venda e o memorial descritivo do empreendimento para fazer um investimento com segurança, sabendo exatamente quais serão seus direitos e obrigações. Agindo assim poderá evitar transtornos futuros.


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